송도의 지역분석
송도는 24년부터 다시 입주물량이 2만세대 초반으로 낮아지는 지역입니다. 최근 급격한 금리 인상과 과도한 공급으로 인해 어느 지역보다 큰 폭락을 맞이한 지역 입니다. 역설적으로 하락만큼 이나 큰 상승을 가지고 올수있는 지역이 될것입니다. 그러니 지금 공부해볼 가치가 있지 않을까요?
송도의 학군
송도의 저력은 이
정도가 아니라고 생각합니다. 경기도의 몇 안 되는 자족도시 이며 떠오르는 학군지역 입니다. 부천이 학군지가 없어 부천의 인재는 목동과 송도로 양분화 되어 이동하고 있습니다. 그러니 송도의 학군은 발전 가능성이 있습니다.
경기도 에서 학군지라 불리는 지역 중 대부분은 하락세를 유지할 것이며 앞으로 상승이 가능한 학군지는 동탄과
송도 정도라고 생각합니다. 그러니 이 두 지역은 주변 지역에서 인재의 유입이 가능한 지역이고 전세가 받쳐줄
지역입니다.
송도에 위치한 신정중, 신송중, 해송중, 예송중, 박문중 모두 좋은 학교 입니다. 과고 외고 및 자사고의 합격률을
계산해 보니 신정중과 예송중의 합격률이 가장 높았습니다. 공교롭게도 1공구와
3공구에 위치해 있네요. 1,2공구에 위치한 학원가만 220개 정도 가량이 됩니다. 이마저도 매년 빠른 속도로 늘어나고 있습니다. 대구 수성구 번어동의 학원가가 273개인 것을 비교해보면 위상을
느낄 수가 있습니다.
공구 별 특징
- 1공구-학원과 상가가 자리잡은
곳 입니다. 송도의 노른자
- 2공구-가장 초기에 개발된
곳. 아파트 위주
- 3공구-GTX-B역세권. 아직은 학군이 미비하나 과학예술영제학교가 있다.
- 4공구-일자리 위주. 부동산은 인접을 투자해야 한다.
- 5공구- 1,3에 투자를 못한다면
고려해야 함. 매매전세 수요가 꾸준하다.
- 6공구-바다, 호수, 골프장 조망. 시세가 휠씬 비싸면 조망이 대우받는다.
- 7공구-세브란스 병원이 26년 완공된다.
- 8공구-인프라가 부족함
- 9,10,11공구-주거지 없음. 송도의 일자리
대략적인 특징은 다음과 같습니다. 하지만 저는 송도의 모든 것을 분석하는
것이 아니라 투자할 수 있는 딱 1개의 매물만 필요하기 때문에 최고의 가성비 하나만 뽑으면 됩니다. 이 후보는 다른 후보들과 경쟁하며 그 중에 1개를 매수하게 될 것입니다. 대장 아파트의 순위는 다음과 같습니다.
- 3공구 > 1,4공구
> 5공구 > 6공구 > 8공구 > 2공구
하락 장에는 좋은 것을
싸게 투자해야겠죠? 저에게는 총알이 별로 없습니다. 역세권의
3공구와 학군지인 1공구만 분석해 보겠습니다. 4공구는 송도의 일자리로 인한 희소성이 메리트인데 일자리 희소성의 성장보다는 GTX의 성장성과 학군지로서의 성장성이 더 유리하다고 생각됩니다.
3공구 분석
골프장과 코스트 코, 롯데몰(리조트+쇼핑몰+전망대)이 들어올 3공구는
명실상부 송도의 대장입니다. 아무래도 서울과의 접근성은 다른 무엇보다 메리트를 가지고 있는 것 같습니다. 발단된 상권과 역세권의 메리트가 돋보입니다. 대장은 송도더샵퍼스트파크 F15블럭 입니다.
호갱노노 평단가로 계산해
보니 F15>F14,16>F13-1 블록이 1,2,3위
입니다. 그 이하는 고려해 보지 않겠습니다.
1공구 분석
채드윅송도 국제학교를 비롯해
포스코 고등학교가 있는 인천 최대의 학군지 입니다. 경기도 자사고 중 유일하게 서울 주소로 진입이 가능해서 강남에서 기사를 대동한 학생들이 아침마다 등교하는
진풍경을 볼 수도 있습니다.
이를 반증하듯이 이번 하락
장에도 높은 전세가와 탄탄한 가격 방어를 확인할 수 있습니다. 그러니 하락장이 더 깊어져 학군 지까지
타격을 입는다면 1공구를 아니면 3공구가 매력적으로 보입니다. 센트럴파크, 커낼워크, 카페거리
등이 유명하나 최근 커낼위크는 상권을 완전히 상실했다는 소문이 들리고 있습니다.
대장은 송도 센트럴 파크
푸르지오 입니다. 학세권을 노리면서 역세권의 영향을 받는 순서로 가격이 형성되어 있습니다. 몇몇 아파트는 최근 거래가 되지 않아 가격은 다시 한번 확인 해야 합니다.
대장인 센트럴 파크를 비롯해
학원가 이용이 편리한 2,13,7 단지가 매력적으로 보입니다. 물론
급매 가격에 따라 매력도 는 조정될 것 입니다. 4군데 후보 군들을 비교해 보니 연식은 2011년 이나 주상복합인 센트럴 푸르지오만 2015년식 입니다. 이 역시 약간의 가격반영이 되어있어 보입니다. 세대수도 전부 500세대 정도이고 7단지만 살짝 모자란 474단지 입니다.
최종 후보 선정
송도의 최고 가능성을 내포하고
있는 1공구와 3공구만 보겠습니다. 현 시점으로 34평 투자에는 4억, 25평 투자에는 3억이 필요하기 때문에 제가 가진 자금으로는 모자랄
수 있습니다. 그러니 기회가 온다면 잡을 것이고 아니면 공부만 하고 지나갈 수도 있습니다.
서울과의 접근성과 상권을
생각한다면 3공구, 학군과 조용한 환경을 원하신다면 1공구가 매력적으로 보입니다. 빨간 박스를 친곳중 얼마나 매력적인 가격의
매물이 나오는 지가 키 포인트 입니다. 최대 하락%를 계산해 보면 답이 나올것 같습니다.
이런 식으로 여러 스승님의
조언에 따라 후보지를 압축해 나가겠습니다. 시장은 언제나 예측할 수 없는 곳으로 흘러갈 수 있으니 이런
식의 공부는 필수라고 생각됩니다. 여러분들도 이와 같은 방법으로 나만의 후보지를 만들어 보시길 바랍니다.
