상승장과 하락장의 투자 방법

상승장 투자 방법 상승장이 길어질수록 투자는 작고 짧아져야 합니다. 또한 어느정도 상승한 물건이 있다면 만족하고 수익을 현실화 해야 합니다. 영원한 상승장은 없습니다. 언젠가 파티는 끝나기 마련이며 마지막 까지 남아있는 사람은 다른 사람들의 몫까지 계산을 해야 합니다. 현금은 쓰레기라고 하지만 그 쓰레기가 없다면 잠을 자지 못 할 것 입니다. 상승장이 길어질수록 욕심을 줄여야 하지만 그때가 되면 누구나 욕심에 휩싸이게 됩니다. 그 때 자신을 다듬고 마음을 갈무리 하는 것이 부동산 고수가 되는 방법이라고 생각합니다. 하락장 투자 방법 하락장에서는 길고 가치를 고려한 투자가 어울립니다. 금과 돌이 동시에 땅에 떨어져 있으니 자금을 뭉쳐 하나의 금 덩어리를 줍는 것이 유리합니다. 내가 할 수 있는 가장 큰 금 덩어리를 주어야겠습니다. 상승장에서 실현해 놓은 현금과 손해 보지 않고 매도한 작은 현금을 합쳐 뿌리 자산을 마련합니다. 하지만 너무 많은 사람들이 욕심을 내는 욕망 물건의 경우 상승장에 비교하더라도 별로 가격이 안 떨어 집니다. 그런 경우에는 깔끔하게 포기합니다. 실 거주 개념이라면 그런 욕망 물건을 잡는 것이 좋습니다. 누구나 인정하고 실수요 대기자가 하락장에서도 넘친다는 뜻이기 때문입니다. 하지만 투자가 목적이라면 전고점 대비 많이 빠져있는 물건이 좋습니다. 즉 최고 입지의 최고 동호수 물건보다 바로 옆에 붙어있는 약간 B급 매물이 더 매력적 입니다.

둔촌주공 줍줍 분석과 문제점(올림픽 파크 포레오)

많은 사람들의 관심을 받고 있는 둔촌주공 아파트는 이번에 투기 지역에서 제외됨으로써 경기도 주민이나 다주택자도 흔히 말하는 줍줍을 시도할 수 있게 되었습니다. 사람들의 불안감을 고려해 볼 때 경쟁률은 15:1 이하이지 않을까 예상합니다. 원래라면 1000:1도 가능한 물건이지만 말이죠. 나라에서 법까지 바꿔주니 중도금 대출도 가능하고 심지어 실거주 의무도 없습니다. 1년이 지나면 분양권 전매도 가능합니다. 49형은 총 901세대가 분양했으나 이번에 몇 세대가 미달로 나올지는 모르겠습니다. 신청한다고 되는 것도 아니니 일단 할 수 있는 만큼 분석하고 가능성이 있으면 도전해 봐야겠습니다. 물론 개인 자금 사정에 따라 많은 것이 좌우될 것 입니다.


가격 분석

올림픽 파크 포레오라고 불리게 될 둔촌주공아파트는 9호선 초 역세권입니다. 무슨 말이 더 필요하겠습니까. 입지 분석은 끝났습니다. 게다가 강남에 접근도 편리하고 교육 역시 나쁘지 않습니다. 아파트를 끼고 올림픽 공원이 있어 환경 역시 우수하네요. 좋은 아파트라는 점은 이견이 없을 겁니다. 중요한 것은 오직 가격이겠네요.


문제는 가치에 비해 비싼가 싼가 입니다. 이럴 때 문제를 해결하는 방법은 비교밖에 없습니다. 사람들이 대등하다고 생각하는 잠실 헬리오시티와 비교해 보겠습니다. 39형 기준으로 볼 때 최고가는 13억 5천 이였지만 지금은 30%가량 하락한 9.5억에서 10억 정도 가격의 매물이 나오고 있습니다. 고점대비 30% 정도 하락한 상태라면 더 이상 큰 하락은 없을 것으로 생각됩니다.


헬리오시티_전세
헬리오시티_39형_전세

그러면 둔촌주공의 줍줍 물량인 39와 49의 분양가는 어떨까요? 39는 너무 작아 실수요가 떨어진다고 해도 49는 투룸이라 신혼부부 및 무자녀세대의 수요를 충분히 받을 수 있습니다. 그런 49형의 분양가가 9억이 안 되는 가격에 나왔습니다. 그럼 가치가 비슷한데 한평수 큰 물건이 같은 가격이니 메리트는 있다고 할 수 있습니다.


아마 조합에서 모자란 자금을 당기기 위해서 인지 계약금이 20%로 결정되었습니다. 이번 줍줍에서 가장 인기 있을 것으로 예상되는 49형의 경우 계약금은 1억 7천이 필요합니다. 확장 비용은 462만 원이고 분양가는 8억 6천에 취등록세를 다주택자 기준 6%로 계산하니 5천만 원 정도입니다. 다 합치면 9억 2천 정도라고 보면 될 것 같습니다. 

문제점

가격은 충분히 매력적이라고 분석이 되었습니다. 심지어 상승장에는 더 좋고 상승장이 오지 않더라도 좋은 가격인 것입니다. 문제는 입주장입니다. 같은 평수가 900세대이니 소형평수만 대단지 아파트 하나가 입주한다고 생각해야 합니다. 시간이 흐르면 당연히 헬리오시티 39형의 전세가인 5.5억 원 이상이 될 것입니다. 입주시기 역시 지금보다 2년 후이니 지금의 전세가보다는 높을 것으로 예상합니다. 보수적으로 둔촌주공 49형의 전세가 6억 원이 된다고 해도 입주장 때는 추가 금액이 1억 3천만 원 이상 필요할 수 있습니다.


그러니 당장 1.7억 원이 있어야 하고 여차하면 1.3억 원 이상의 자금을 당겨올 수 있는 능력이 되어야 합니다. 이때는 영끌이라도 해야 하겠습니다. 요즘 1억 원 대출을 하면 50만 원 가량의 이자가 나오니 전부 대출을 한다면 한 달에 80만 원의 이자를 2년 납부하다가 입주를 하게 되면 추가로 80만 원의 이자를 납부하는 것까지 생각해야 하겠습니다.


최고의 기회일까

서울 역세권에 새 아파트를 2억 이하의 갭으로 살 수 있는 기회는 흔하지 않습니다. 게다가 9호선의 초 역세권 이라면 더욱 그렇습니다. 부동산의 묘미는 누가 뭐라고 해도 레버리지입니다. 어찌 보면 이번 기회는 최고의 레버리지 활용 기회가 될 수도 있습니다.


잘 풀리기만 하면 과도한 하락을 어느 정도 회복해서 전세가가 분양가에 거의 붙을 수도 있습니다. 임대차 3 법이 실행되기 2019년에도 핼리오시티 59형의 전세는 8.5억 이였습니다. 6년이 흐른 2026년의 59형 적정가는 얼마일까요? 임대차 3 법에 부작용으로 11억까지도 찍은 서울의 역세권 소형 아파트는 2년 후에는 6년 전 가격인 8.5억을 회복하지 않을까요? 그러면 5천만 원으로 투자할 수도 있겠습니다.


아니면 금리가 2년 후에도 기존의 저금리 까지 회복하지 못하고 과도한 입주장과 함께 전세가 5억 원 까지 떨어진다면 추가로 2억 3천만 원을 마련해야 합니다. 국민 평형도 아닌데 무려 4억이나 지불하며 투자할 대상은 아닙니다. 그 돈이면 대구나 동탄, 세종, 수원에서 더 좋은 기회로 여러 물건을 투자할 수 도 있습니다.


물론 이도 저도 아니면 1년이 지난 후 분양권을 매도할 수도 있습니다. 누가 알겠어요? 미래를 예측하는 건 인간의 오만입니다. 어떠한 상황이 펼쳐지더라도 내가 대응 가능 한가를 생각해 보시고 좋은 결정하시길 바랍니다. 물론 그전에 당첨부터 돼야 하겠습니다.